Durata del Mutuo

A livello normativo non vi sono particolari vincoli di durata minima e massima di un mutuo, pertanto la durata di un mutuo viene determinata dalle parti.

Le banche negli anni ’90 e 2000 hanno progressivamente allungato la durata massima dei mutui che concedono. E si è arrivati anche a parlare di mutui a 40 anni.

Perchè è aumentata la durata dei mutui

• Vi è stata una liberalizzazione del mercato dei mutui aprendo l’accesso a questo settore anche ai “privati” con la nuova figura del “mediatore creditizio”, anche se comunque costui rimane un intermediario delle banche. Questa figura ha aumentato il livello di concorrenza nel settore.
• Gli affitti sono meno calmierati che in passato, quindi ciò spinge sempre più persone ad optare per un mutuo piuttosto che pagare un canone d’affitto più elevato che in passato.
• La concorrenza nel settore bancario è in generale più elevata che in passato, basti pensare alle banche on-line, ecc.
• Vi è la necessità di colpire il mercato più ampio possibile degli aspiranti proprietari di casa, e la maggior parte di loro non dispone di un reddito elevato, ed è necessario offrirgli una rata bassa che si può avere solo con durate elevate.
• La sicurezza della presenza dell’Italia nell’Unione Europea oltre ad aver abbassato i tassi ha diminuito di molto il rischio paese per le banche, ed ha permesso esposizioni dei loro capitali per durate maggiori.

Con la recessione mondiale del 2008/2009, soprattutto le banche sono diventate più caute, ed il processo di allungamento della durata dei mutui ha subito un rapido processo di arresto, e la maggior parte dei mutui viene concessa a 30 anni.

E’ da dire che con l’aumentare della durata del mutuo la rata decresce in maniera meno che proporzionale. E si finisce col pagare una quota molto alta di interessi rispetto al capitale prestato.

Ad esempio se per un capitale di 100.000 € con un mutuo a 30 anni pago una rata mensile di 530 €, con lo stesso mutuo a 40 anni la rata sarebbe di 475 €.

In pratica per pagare poco più di 50 € in meno di rata, mi dovrei sobbarcare 10 anni in più di mutuo (che non sono pochi).

La durata del mutuo va quindi scelta con oculatezza per diversi motivi, eccoli.

Scelta della Durata del Mutuo

• La durata del mutuo determina l’importo della rata. Una rata troppo elevata può generare stress tali da perdere anni di serenità.
• La durata del mutuo è correlata allo spread applicato dalle banche. Quindi vi può essere convenienza ad allungare o ad accorciare la durata del mutuo per ridurre il costo stesso del capitale ricevuto in prestito.
• Una durata eccessiva fa sì che i primi 10 anni di mutuo si rimborsi una quota minima di capitale, pagando quasi solo interessi, quindi in caso di vendita dell’immobile nei primi 10 anni non si realizzerà quasi nulla. E’ bene tarare la durata del mutuo in funzione del livello di sicurezza che quella resterà la nostra casa per tutta la durata del mutuo.
• La durata del mutuo è importante anche a fini fiscali. Ogni categoria di soggetti ha importanti detrazioni sui mutui, siano essi dipendenti, liberi professionisti, o imprese. Quindi la durata va modulata insieme al commercialista o ad un consulente fiscale anche per ottenere la miglior condizione in termini di detrazione d’imposta.