Alleggerire la rata del mutuo

Gli intermediari immobiliari e finanziari fanno buon gioco sul divario tra la condizione economica e le aspettative abitative dei propri clienti, proponendo spesso offerte al di là delle rate sostenibili.

Talvolta possono offrire mutui con tassi iniziali molto bassi che poi crescono rapidamente, oppure che hanno una durata troppo lunga.

In questo modo i clienti vengono ingolositi dalle rate iniziali basse abbondantemente alla loro portata. In queste situazioni molti italiani si sono visti nella situazione di non riuscire più a far fronte al pagamento della rata mensile ed hanno perso la casa.

Bisogna tenere bene in mente che il reale costo del mutuo non è il valore della rata, quanto piuttosto la somma finale che viene restituita alla banca.

Questa somma è detta montante.

Qualsiasi sia la forma del mutuo (a rata costante, variabile, mista), gli interessi crescono nel tempo. Più si allunga la durata, più aumentano gli interessi: di conseguenza il montante sarà più pesante.

Si potrà avere l’impressione che le rate si alleggeriscano se il contratto, invece di durare 20 anni ne durerà 30 o 40.

Ma in realtà il numero delle rate aumenta: se sono mensili in 20 anni saranno 240 rate, 360 in 30 anni e addirittura 480 in 40 anni.

Inoltre bisogna tenere in considerazione anche che più ci si spinge in avanti nel tempo, più è difficile fare previsioni: sull’andamento dei tassi di interesse, se si sceglie un contratto a tasso variabile, ma anche sul proprio tenore di vita, sul proprio stato di salute etc…

Immaginiamo il mutuo come un palloncino: la dimensione del palloncino è la somma che dovremo restituire alla banca. Se il palloncino ha una corda corta – una durata breve – sarà difficile che il vento possa spingerlo tra i rami di un albero.

Ma più la corda si allunga – aumenta la durata del mutuo – più c’è il rischio che possa finire su qualcosa di appuntito e scoppiare.

Mutui e durate a confronto

Facciamo un esempio pratico andando a confrontare le migliori proposte di mutuo disponibili sul mercato per una richiesta di finanziamento di 100000 euro per una prima casa del valore di 200000 euro, avanzata da un impiegato di 35 anni residente a Milano, con rimborso a rate mensili.

Quanto costa un contratto di mutuo a tasso variabile

12345678
Durata (anni)Rate (numero)Tasso (%)Rata (€)Risparmio per rata (€)Montante (€)Interessi (€)Maggiori interessi (%)
101203,31981=11772017720=
151803,317062751270802708052,82
202403,3157141013704037040109,03
253003,4149648514880048800175,40
303603,4144553616020060200239,73
354203,5541756417514075140324,04
404803,5539159018768087680394,81

La prima colonna di ciascuna tabella riporta la durata del contratto espressa in anni, la seconda il numero delle rate, la terza il miglior tasso disponibile sul mercato. La quarta colonna indica le rate mensili in euro: si può vedere chiaramente come al crescere degli anni di durata del mutuo, la rata cala. L’unica eccezione è data dal mutuo a tasso fisso a 40 anni, in cui la rata aumenta.

La quinta colonna indica quanti euro si risparmiano mensilmente sulla rata tra i contratti più lunghi in confronto a quello a dieci anni. Ma questo risparmio è pura illusione.

La sesta colonna indica il montante che si sarà pagato a fine contratto. Il montante cresce molto con l’allungarsi della durata del contratto. Questo aumento non dipende dalla somma ricevuta, ma la quota degli interessi, indicata nella settima colonna.

L’ottava colonna infine mostra l’aumento in percentuale della quota di interessi all’allungarsi del contratto rispetto al mutuo a 10 anni.

Quanto costa un contratto di mutuo a tasso fisso

12345678
Durata (anni)Rate (numero)Tasso (%)Rata (€)Risparmio per rata (€)Montante (€)Interessi (€)Maggiori interessi (%)
101204,671045=12540025400=
151804,767792661402204022058,35
202404,7164540015480054800115,75
253004,5055648916680066800162,99
303604,5050753818252082520224,88
354204,58479566201180101180298,35
404805,23498547239040139040447,40
        

Come si vede dalle tabelle, sebbene la somma richiesta sia sempre di 100000 euro, se la durata del mutuo diventa di 40 anni si possono pagare fino a 4 volte più di interessi. Nel caso di mutuo a tasso fisso addirittura quattro volte e mezza in più.

Bisogna dunque valutare attentamente la durata in base alle proprie finanze per trovare la soluzione più equilibrata. Bisogna sempre evitare di indebitarsi per somme superiori a quelle che si potrebbero pagare in condizioni normali, contando sulla riduzione della rata per l’allungamento del rimborso: è una scommessa persa in partenza, oltre un rischio da non poco conto per il proprio futuro.