Calcolo rata sostenibile di un mutuo

Hai trovato la casa dei tuoi sogni, ma ha un prezzo troppo alto e non riesci nemmeno dando fondo ai tuoi risparmi a recuperare la somma necessaria. Non hai parenti od amici che possano anticipare la differenza per permetterti di acquistare l’immobile.

La soluzione in questi casi è quella di ricorrere ad un mutuo.

Si tratta di una scelta importante: questa sarà molto probabilmente la principale voce di investimento per i prossimi anni.

Cos’è il mutuo?

Il mutuo

Il mutuo è un contratto regolato dalla legge (art. 1813 del Codice Civile) con il quale una parte (la banca), che è definita in termini legali il “mutuante“, consegna ad un’altra parte (il cliente), che è definita il “mutuatario“, una quantità determinata di denaro necessaria all’acquisto di un’immobile (la casa). Il mutuatario si impegna a restituire al mutuante l’intera somma (il capitale) più gli interessi, secondo tempi e modi stabiliti nel contratto. Vista la notevole importanza e le conseguenze che comporta, anche verso terze parti, un contratto di mutuo deve essere redatto da un notaio con un atto pubblico e va trascritto nei registri pubblici. Inoltre viene iscritta un’ipoteca sulla casa a garanzia della restituzione della somma prestata.

Una delle prime domande da porsi quando si accende un mutuo è: sarò sempre in grado di pagare le rate? Immaginiamo il mutuo come una corsa. Un errore comune è quello di considerare la prova come uno scatto da centometristi. Falso!

Il mutuo è una maratona che, una volta iniziata, va condotta sino al traguardo.

Bisogna quindi fare un’attenta valutazione delle proprie condizioni economiche, ma si deve anche tenere in conto un eventuale imprevisto, che vista la durata media di svariati anni, può capitare.

Prima di firmare il contratto occorre essere certi che la rata sia congrua rispetto le proprie entrate. Un mutuo è sostenibile se siamo sempre in grado di pagare la rata con le nostre sole forze.

Quanto posso indebitarmi?

Per calcolare il livello di sostenibilità della rata del mutuo si possono usare diversi metodi.

Il metodo del 25%

Nel caso di mutuo a tasso fisso, quindi con rate sempre uguali nel tempo, il metodo più semplice è quello di prendere le proprie entrate e dividerle per quattro.

Di norma il 25% delle entrate è indicato come soglia congrua da dedicare al pagamento del mutuo.

Questo metodo però non è valido per i mutui a tasso fisso, la cui rata può crescere nel tempo in modo rilevante.

Il metodo più affidabile

Esiste un metodo più complesso, ma più affidabile per calcolare la rata massima che si può pagare.

Bisogna innanzitutto calcolare il livello delle spese indispensabili. Tolte queste spese dal reddito, si divide la rimanenza in base alle necessità di risparmio.

Per fare questo calcolo bisogna munirsi di pazienza ed annotare ogni mese le spese sostenute, conservare scontrini, bollette, estratti conto con le rate dell’auto o altro, e segnare tutto su un foglio di calcolo, suddiviso per categorie (alimentazione, vestiario, cura della persona, salute, spese per la casa, manutenzioni, divertimenti, vacanze).

Dopo alcuni mesi, compresi quelli invernali in cui le uscite aumentano per via delle spese di riscaldamento, bisogna fare una media di tutte le spese indispensabili e dividerle per il numero di mesi in cui sono state sostenute.

SI deve quindi sottrarre questo valore medio dalla media delle entrate mensili (compresa la tredicesima): il rimanente è il reddito disponibile per pagare il mutuo.

Bisogna però tenere conto che non si deve mai destinare tutto il proprio reddito extra al mutuo: si deve sempre considerare una quota di riserva che va tenuta per imprevisti (spese extra per auto, salute, spese scolastiche) e per altre forme di risparmio.

Se il reddito del cliente non è considerato sufficiente per erogare il mutuo (le banche chiedono l’ultima busta paga o l’ultima dichiarazione dei redditi), la banca può decidere di non concedere il mutuo oppure chiedere ulteriori garanzie, come la fideiussione da parte di un terzo soggetto.

Ridurre la somma presa a prestito

Come si evince da quanto detto finora, uno dei fattori fondamentali per la scelta del mutuo è che deve essere sostenibile. Oltre alla ricerca di condizioni contrattuali più favorevoli, la sostenibilità può essere raggiunta anche andando a ridurre la somma mutuata.

Oltre a far ricorso ai propri risparmi, a lasciti o donazioni di genitori e parenti, si può ricorrere all’anticipo del TFR (trattamento di fine rapporto).

L’anticipo del tfr è consentito a lavoratori dipendenti con un’anzianità di almeno 8 anni consecutivi con lo stesso datore di lavoro.

Il datore di lavoro può erogare in un solo anno fino al 70% del tfr maturato (sul quale si pagano le imposte). Anche il lavoratore che ha devoluto il tfr ai fondi pensione può chiedere l’anticipo. I requisiti sono gli stessi: 8 anni calcolando tutte le durate dei versamenti a forme di pensione complementare.