Casa e fisco: quanto pesano le tasse?

Sui mutui si pagano le tasse: si tratta di imposte trattenute dal notaio che poi le versa all’Ufficio delle Entrate.

Sull’acquisto della prima casa, nel caso di compravendita tra privati, vige l’imposta sostitutiva dello 0,25% della somma finanziata con il mutuo per acquisto, ristrutturazione o costruzione ex novo.

Nel caso invece di acquisto, ristrutturazione o costruzione di una seconda casa l’imposta pesa per il 2% della somma erogata.

Nel caso di acquisto della prima casa dal costruttore, si paga l’IVA agevolata pari al 4% del valore della compravendita.

Le detrazioni sul mutuo prima casa

Se da una parte il fisco pesa sul costo del mutuo, da un’altra parte offre la possibilità di avere un risparmio fiscale attraverso la detrazione degli interessi pagati sul mutuo per la prima casa, con cui si intende l’abitazione principale del cliente o della sua famiglia.

Bisognerà indicare nel contratto di mutuo che l’immobile verrà adibito come prima casa, anche attraverso autocertificazione.

Nel costo dell’acquisto della prima casa si possono inserire anche tutti gli oneri accessori debitamente documentati connessi con l’operazione di acquisto, come ad esempio la parcella del notaio, le imposte e l’eventuale parcella dell’agenzia immobiliare, ma solo fino al limite massimo di 1000 euro.

Nel caso l’importo del mutuo superi il valore dell’immobile indicato nell’atto di compravendita, la detrazione Irpef degli interessi passivi spetta solo per la quota di mutuo pari al valore dichiarato nella compravendita, più gli oneri accessori.

Facciamo un esempio: il mutuo per la prima casa è di 200000 euro, mentre il costo di acquisto indicato nel rogito è di 150000 euro. Gli interessi passivi possono essere detratti solo sul massimo di 150000 euro.

Per calcolare la parte di interessi passivi su cui ottenere la detrazione Irpef del 19% si procede in questo modo:

Se gli interessi annui pagati sul mutuo ammontano a 4000 euro (tetto massimo dal 2009), la detrazione del 19% spetta su un importo massimo così calcolato:

150000 x 4000 : 200000 = 3000 €

In questo caso quindi la detrazione Irpef del 19% vale 570 euro, il 19% di 3000 €.

Come ottenere la detrazione

Per ottenere la detrazione, il cliente, in base all’accordo firmato il 9 giugno 2008 dall’Associazione delle banche italiane (Abi) e dalla consulta nazionale dei centri di assistenza fiscale (Caf), può chiedere per iscritto alla banca con cui ha acceso il mutuo, l’attestazione contenente le informazioni fiscali.

L’attestazione rilasciata dalle banche dovrà contenere la ragione sociale della banca, il tipo di finanziamento, il nome del cliente, la data della stipula del mutuo, l’ammontare del finanziamento e la somma di tutti i costi relativi al mutuo pagati alla banca.

Inoltre si dovrà indicare il capitale residuo al 31 dicembre dell’anno precedente, gli interessi passivi pagati nell’anno e gli oneri accessori versati alla banca nell’anno.

Il cliente ha diritto alla detrazione anche quando il mutuo viene rinegoziato, surrogato o sostituito.

L’assistenza di un notaio o di un commercialista può risultare fondamentale vista la complessità della materia.

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